Lange kannten die Immobilienpreise nur die eine Richtung: aufwärts. Ob diese Tendenz endlich gebrochen wird und welche anderen Trends es rund ums Bauen und Wohnen im Landkreis Kitzingen gibt, beantworten Immobilien-Fachleute aus der Region.
1. Trend zum großzügigen Eigenheim
Viel Platz wollen seine Kunden und Kundinnen, sagt der Kitzinger Immobilienmakler Karl Nestmeier. "Die Leute wollen immer größere Räume, größere Kinderzimmer. Das sieht man oft daran, dass Bestandsimmobilien älteren Baujahres mit relativ kleinen Zimmern nicht mehr so gewünscht sind." Nur ein kleiner Anteil der Hauskaufenden wünsche von vornherein ein kompaktes, günstiges Haus oder eine kleine Wohnung.
Armin Hering, ebenfalls Immobilienmakler in Kitzingen, bestätigt das. Der Trend gehe generell zum Eigenheim. "Die Leute wollen andere Grundrisse haben, das geben Bestandsimmobilien nicht unbedingt her." Außerdem sei der Freiraum "ganz vorne in den Fokus gerutscht". Durch die Corona-Pandemie würden die Menschen mehr Wert auf Gärten, Terrassen oder zumindest Balkone legen.
2. Altersgerechte Wohnungen sind gefragt und knapp
Während unter 50-Jährige klar das Haus mit Garten bevorzugen, suchen sich Kunden und Kundinnen über 50 häufig Wohnungen in der Stadt, sagt Hering. Statt Arbeit und Verpflichtungen am zu großen Haus suchen sie sich Orte, "in denen die Infrastruktur da ist, damit sie nicht unbedingt alles mit dem Auto fahren müssen". Wer dann sein Haus verkauft, habe auch genug Geld für eine Eigentumswohnung parat.
Das sieht auch Makler Nestmeier so. Immer wieder würden ihn Anfragen zu barrierefreiem und altersgerechtem Wohnraum erreichen. "Das Angebot am Markt ist deutlich zu gering. Altersgerecht, rollstuhlgerecht, barrierefrei, das wird enorm gesucht und zu wenig angeboten", sagt er, doch vermutet auch: "Wenn jetzt neu gebaut wird, wird auch mehr in diese Richtung geguckt, weil man weiß: Das ist eine gute Kundenklientel, da ist Bedarf."
3. Große Wohnungen bleiben schwierig zu finden
Gesucht wird aber "im Prinzip alles", sagt Nestmeier. Doch für Bauunternehmen ist es nicht lukrativ genug, sehr große Wohnungen zu bauen. Denn mit kleineren Wohnungen können bessere Flächenpreise erlöst werden. "Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung kriege ich einen besseren Quadratmeterpreis, als wenn ich eine 140-Quadratmeter-Wohnung baue. 140 Quadratmeter zu einem klassischen Wohnungspreis von 4000 Euro pro Quadratmeter – da wäre ich bei 560 000 Euro für die Wohnung." Für einen solchen Betrag würden die Kaufinteressenten dann direkt auf Haussuche gehen. Auch Hering sieht das so: Die Nachfrage nach großen Wohnungen sei zu klein.
4. Der Trend geht zum Neubau – Fertigbau wird häufiger nachgefragt
Hering erlebt in seinem Makleralltag, dass der Trend klar zum Neubau geht. Das hänge auch mit den geringeren Betriebskosten bei einem modernen Haus zusammen. Dazu komme, dass die Preise für Bestandsimmobilien stark gestiegen seien. Diese dann "zu ertüchtigen", sagt Hering, sei schwieriger – auch, weil häufig das Wissen bei den Hauskäufern und -käuferinnen dafür fehle. Zudem sei es schwierig, Handwerker dafür zu bekommen.
"Renovierungen sind auch schwieriger zu finanzieren, man braucht mehr Eigenkapital", sagt Hering. Denn Banken finanzieren lieber Neubauten als Altbauten. Trotzdem: Antizyklisches Verhalten, also jetzt gezielt auf Sanierung von gebrauchten Immobilien zu setzen, funktioniere nicht, sagt Hering. "Der Markt ist zu schnelllebig. Es ist alles begehrt."
Nestmeier sieht bei Neubauten einen "stetigen Trend in den Bereich der Fertigbauten. Ein knappes Drittel der Neubauten wird mittlerweile in Holzständerbauweise gebaut." Hering vermutet aber, dass das eher daran liege, dass die Fertighausbauer nun ihre Kapazitäten ausschöpfen können – weil auf dem Markt im Prinzip alles gefragt ist. Die Massivbauweise überwiege weiterhin und vor allem Doppelhaushälften seien stark nachgefragt.
5. Nachhaltigkeit ist beim Hausbau wichtig
Beim Hausbau sei Nachhaltigkeit "ganz klar ein Thema", sagt Makler Nestmeier. "Wenn es um neue Immobilien geht, legen die Leute Wert auf niedrigste Energieverbräuche und umweltgerechte und klimaneutrale Baustoffe. Bei Bestandsimmobilien spielt das weniger eine Rolle." Auch die Nachfrage nach Ladesäulen und Solarpanels oder zumindest Möglichkeiten zur Nachrüstung dieser Techniken nähmen zu, seien aber bei weitem noch nicht zentral.
6. Viele vergessen die Wichtigkeit von genügend Eigenkapital
"Viele Kunden wollen sofort finanzieren, obwohl sie kein Eigenkapital haben", sagt der Volkacher Schwäbisch-Hall-Berater Hans-Werner Bedenk. Zehn Prozent Eigenkapital oder zumindest die Kaufnebenkosten sollten aber vorhanden sein, sagt Bedenk, damit sich Bausparkassen oder Banken einen Fall überhaupt anschauen. "20 bis 25 Prozent Eigenkapital wäre die optimale Darstellung der Finanzierung", so der selbstständige Berater.
Dass viele die Wichtigkeit von genügend Eigenkapital unterschätzen, liegt seiner Ansicht nach daran, dass die Zinsen für Kredite so niedrig sind. "Die Leute sagen sich: Wenn ich 1000 Euro Miete zahle, kann ich auch 1000 Euro Rate zahlen", sagt Bedenk. "Aber eine Miete ist ein ganz anderes Verhältnis, als Eigentümer und Darlehensnehmer zu sein. Da bin ich voll in der Verantwortung. Wenn ich meine Miete nicht zahlen kann, gehe ich in eine kleinere Wohnung. Aber wenn ich mein Darlehen nicht mehr bezahlen kann, hab ich ein Problem."
7. Wenig Angebot, hohe Nachfrage: Wo gehen die Preise hin?
In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise nur nach oben gegangen. "Wie lange das noch so weitergeht, da mag ich keinen Kaffeesatz lesen", sagt Makler Nestmeier. Es sei aber eine Beruhigung der Preisanstiege abzusehen, "die Zuwachsraten reduzieren sich". Der stellvertretende Abteilungsleiter für Immobilien der Sparkasse Mainfranken, Tobias Bott, sieht diesen Trend zumindest bei Bestandsimmobilien. Im Neubaubereich aber sei "das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht".
Hering sieht keine Beruhigung bei den Preisen. Da Nachfrage und Angebot weiterhin auseinanderklaffen, bleiben auch die Preise oben. "Auf dem Gebrauchtmarkt ist nicht genug da", sagt er. "Mittlerweile ist es fast ein Privileg, wenn ein Kunde ein Haus kaufen darf oder Handwerker findet, die ihm überhaupt ein Haus bauen." Dazu komme, dass kaum einer ohne Grund sein Haus verkaufen wolle – auf dem Bankkonto würden Negativzinsen das Vermögen verkleinern. "Man kann nicht schnell genug entwickeln", sagt Hering deshalb.
Doch die steigenden Material- und Baukosten heizen die Preise zusätzlich an. "Allein pro Doppelhaushälfte, die die Bauherren gebaut haben, kommen heute 100 000 Euro hinzu“, sagt Hering. Auch Kitzingen werde da nicht verschont bleiben. "Kitzingen ist die letzte Bastion im Speckgürtel von Würzburg", sagt Hering. "Alle, die im Osten von Würzburg arbeiten, werden nach Kitzingen gehen. Hier bekommst du noch ein Haus, in Würzburg nur eine Wohnung." In Kitzingen sei der Vorteil, dass noch freie Flächen vorhanden seien. Damit nehme auch die Einwohnerzahl zu. Hering prophezeit: "In sechs bis acht Jahren werden wir 30 000 Einwohner in Kitzingen haben."
Dieser Artikel ist Teil der Serie "Bauen und Wohnen im Raum Kitzingen." Alle Artikel der Reihe finden Sie unter www.mainpost.de/dossier/bauen-und-wohnen-in-der-region-kitzingen.