Wer in den vergangenen Jahren ein Baugrundstück in Main-Spessart kaufen wollte, musste dafür viel Geld hinlegen. Das Preisniveau stieg laut dem aktuellen Immobilienmarktbericht des Freistaats Bayern seit 2016 von 44 Euro je Quadratmeter um 116 Prozent und erreichte 2020 seinen Höchststand bei 95 Euro. Seitdem sinkt der durchschnittliche Preis für Bauland im Landkreis wieder leicht auf zuletzt 65 Euro im Jahr 2023. Er liegt aber dennoch bei plus 48 Prozent im Vergleich zu 2016.
Auch wenn die Nachfrage nach Bauland zuletzt etwas abgenommen habe, gebe es nach wie vor Interessenten, sagt Thorsten Schwab, Bürgermeister von Hafenlohr. Seine Gemeinde habe derzeit keine Flächen, die sie an Bauwillige verkaufen könne. Ein neues Baugebiet im Ortsteil Windheim sei mittelfristig in Planung.
Baulücken füllen statt Flächen versiegeln
Gemeinden sind angewiesen, statt Flächen für neu überplante Wohngebiete zu versiegeln, vorhandene Baulücken zu schließen. In Hafenlohr und Windheim gebe es derzeit etwa 50 freie Bauplätze, die alle in Privateigentum seien, so Schwab. Auf den wenigsten dieser Grundstücke werde wohl in den nächsten Jahren gebaut. Für viele Eigentümer sind die Bauplätze Geldanlagen und Spekulationsobjekte.
Dagegen kann die Gemeinde nicht vorgehen. Sie kann allerdings einschreiten und ihr Vorkaufsrecht ausüben, wenn ein unbebautes Grundstück im Wohngebiet verkauft werden soll. Details zum allgemeinen Vorkaufsrecht regelte das Baugesetzbuch. Dort heißt es unter anderem, dass das Vorkaufsrecht nur dann ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit, insbesondere die Deckung des Wohnbedarfs, dies rechtfertigt.
Grundsatzbeschluss des Hafenlohrer Gemeinderats zum Vorkaufsrecht
"Für uns als Gemeinde ist es auch wichtig, die Erschließungskosten zu refinanzieren", erklärt Schwab. Außerdem brächten nur bewohnte Grundstücke auch Einkommensteuer in die Gemeindekasse – eine wichtige Geldquelle.
Der Gemeinderat Hafenlohr hat im April 2023 in einem Grundsatzbeschluss festgelegt, dass die Verwaltung beim Verkauf eines Baugrundstücks immer prüfen soll, ob Vorkaufsrecht besteht. "So müssen wir im Gemeinderat nicht über jedes Geschäft diskutieren", erklärt der Bürgermeister. Und so sei sichergestellt, dass alle gleich behandelt werden. Schwab betont, dass der Rat darüber unabhängig von einer Vorkaufrechtsanfrage abgestimmt hatte.
Bisherigem Eigentümer entsteht kein Schaden
Besteht ein Vorkaufsrecht, wolle die Gemeinde Hafenlohr davon grundsätzlich Gebrauch machen. Es sei denn, die Käufer lassen beim Notar ein Baugebot ins Grundbuch eintragen. Damit verpflichten sie sich, innerhalb einer Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans zu bauen.
Sind die Käufer nicht bereit, das Baugebot eintragen zu lassen, will die Gemeinde Hafenlohr ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Schwab erklärt, dass dadurch für den bisherigen Eigentümer kein Schaden entstehe. Die Gemeinde zahle den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis. Die erworbenen Grundstücke werden als Bauland mit einer Baupflicht von drei Jahren weiter verkauft.
Streit um Vorkaufsrecht landete vor Gericht
Laut Kaufvertrag beinhalte das insbesondere die Fertigstellung des Rohbaus, der Dachflächen und den Einbau von Fenstern und Außentüren. "Wenn dieser Baufortschritt erreicht ist, kann man davon ausgehen, dass es tatsächlich ein Wohngebäude wird", so Schwab.
Seit der Beschlussfassung gab es sieben Fälle, in denen Bauland verkauft wurde, erklärt Schwab. Nur bei einem dieser Fälle habe man das Vorkaufsrecht tatsächlich angewandt. Ein Ehepaar habe ein Nachbargrundstück zum eigenen Anwesen kaufen wollen – für ihre beiden Kinder, die sich noch in Ausbildung befinden. Vor dem Verwaltungsgericht Würzburg scheiterte es mit einer Klage gegen die Gemeinde Hafenlohr. Schwab sagt: "Ich glaube, dass unsere Begründung vor Gericht gehalten hat, weil wir das grundsätzlich so handhaben."