Es waren erfreuliche Nachrichten, die Architekt Roland Breunig dem Stadtrat am Donnerstag präsentierte: Sein Büro hatte die Bestandsgebäude auf dem Hegewaldgelände untersucht und festgestellt, dass zwei von drei in einem guten Zustand sind. Zum großen Teil ist hier noch die alte Bausubstanz erhalten geblieben.
Die alte Fabrikhalle, in der in der Gründerzeit eine Tabakfabrik untergebracht war, sowie das nebenstehende Lagergebäude aus Buntsandstein müssen nicht abgerissen werden. Auch die Schadstoffbelastung, etwa mit Asbest, sei gering und mit "überschaubarem Kostenaufwand zu lösen".
Breunig plädiert dafür, diese beiden Gebäude zu erhalten und stellte dem Gremium verschiedene Möglichkeiten der Nutzung vor. Anders sieht es mit dem ehemaligen Wohnhaus aus, das an die Fabrikhalle anschließt. Dieses war einst abgebrannt und dann in schlechterer Qualität wieder aufgebaut worden.
Um den Platz bestmöglich ausnutzen zu können, schlug Breunig vor, dieses sowie die anderen Bauten auf dem Areal abzureißen. Stattdessen könnten mehrere Neubauten sowie Parkplätze entstehen. In das Konzept flossen auch die Nutzungswünsche der Karlstadterinnen und Karlstadter sowie des Stadtrats mit ein.
Breunigs Firma Archicult ist auf das Bauen im Bestand und die Revitalisierung komplexer Areale spezialisiert. Als Beispiel ging er auf ein bereits umgesetztes Projekt in Uettingen (Lkr. Würzburg) ein. Hier wurde ein altes Schulensemble zu einem Wohnkomplex samt Arztpraxis, mehreren Gewerbeeinheiten und Seniorenzentrum umgebaut. Ähnliches könnte in Karlstadt entstehen. Breunig verwies darauf, dass die Gebäude auf dem Hegewaldgelände nicht unter Denkmalschutz stünden. Das erleichtere die Planung.
Diese Ideen gibt es für die alte Fabrik
In der alten Fabrik könnten auf 1000 Quadratmetern 13 Wohnungen für fünf Millionen Euro brutto entstehen.
Als erste Variante schlug der Architekt vor, in dem Gebäude zweistöckige Reihenhäuser für bis zu drei Personen anzuordnen. Die Tiefe entspreche bereits dem heutigen Standard. Die Breite der Häuser sei variabel. Um dem Hochwasserschutz gerecht zu werden, soll die Bodenplatte sowie die Fläche zum Dauercampingplatz hin erhöht werden. So entstehe ein Damm für das komplette Areal.
Als zweite Variante für das Fabrikgebäude kann sich Breunig barrierefreie Wohnungen auf zwei Geschossen vorstellen. Sie hätten zwischen 60 und 75 Quadratmeter, auch 90 Quadratmeter seien möglich. Im Unterschied zu Variante eins gäbe es hier einen durchgehenden Balkon, der zum Main ausgerichtet ist. Das Bestandsgebäude soll in beiden Varianten an der Stelle verlängert werden, an der aktuell das alte Wohnhaus steht. Auch eine Mischung aus Wohnungen und Reihenhäusern sei möglich.
Das könnte im Lagergebäude aus Buntsandstein entstehen
Für die einstige Lagerhalle schlug Architekt Breunig, wie von Bürgern und Stadtrat gewünscht, eine gemischte Nutzung vor. Hier können 630 Quadratmeter genutzt werden. Der Planer geht dafür aktuell von Kosten in Höhe von drei Millionen Euro aus.
Im Erdgeschoss könnte eine kleine Gastronomie mit mietbarer Eventfläche und Außenbereich entstehen, ohne die bestehende Struktur stark zu verändern. Zudem seien zwei gewerbliche Flächen oder eine Wohnung möglich. Innen ist ein Treppenhaus mit Aufzug geplant, damit die oberen fünf Wohnungen barrierefrei zugänglich sind. Hier könnte auch ein Co-Working-Space entstehen. Man müsse allerdings überlegen, ob dies in Karlstadt angenommen werde. Breunig riet, auf jeden Fall alle Anschlüsse für eine Wohnnutzung zu planen.
Das Konzept sieht zudem Neubauten vor, in denen etwa Wohnen in Gemeinschaft möglich ist. Anstatt zu vieler Parkplätze plädierte der Planer dafür, sich den Platz für eine größere Freifläche zu gönnen. Der Entwurf sieht eine große Parkfläche vor, wo aktuell die Dauercamper stehen.
Das sagt der Stadtrat zu den Plänen
Bürgermeister Michael Hombach (CSU) sprach von einem "anspruchsvollen Konzept" und lobte, dass der größte Teil der Wünsche von Stadtrat und Bürgern berücksichtigt worden sei. Es habe sich bereits ein Projektentwickler bei der Stadt gemeldet, der bald vorgestellt werden soll.
Das Gremium zeigte sich erleichtert darüber, dass die Bestandsgebäude weiter genutzt werden könnten. Isabel Frohnapfel (CSU) wollte wissen, wo es Lagerkapazitäten für die künftigen Mieterinnen und Mieter gebe. Es sei kein Keller und keine Garage vorgesehen. "Jeder, der dort eine Wohnung hat, soll fünf bis zehn Quadratmeter Lagerfläche haben", so Breunig. Diese sollen in einem der Neubauten entstehen. Zudem ist eine Fahrradgarage angedacht.
Armin Beck (Die Grünen) fragte mit Blick auf die Finanzierbarkeit, wie leicht die Wohnungen oder Häuser zu verkaufen seien. Roland Breunig räumte ein, dass ohne Förderung auf dem Hegewaldgelände "kein preisgünstiger Wohnraum" entstehen könne. Zinsen und Baukosten hätten sich auf einem hohen Niveau stabilisiert. "Die Baukosten und daraus resultierend die Mieten werden sich im oberen Durchschnitt bewegen."
Dies könne man mindern, indem man versuche, nachhaltig, gut und einfach zu bauen. "Geförderter Wohnungsbau ist denkbar, aber die Fördertöpfe sind aktuell leer. Das kann in zwei Jahren aber anders aussehen. Ich bin überzeugt, dass das wirtschaftlich umsetzbar ist. Die Lage ist attraktiv", so Breunig.
Edgar Ehrenfels (Freie Wähler) kritisierte: "5000 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter sind für Karlstadt viel zu teuer. Bei Vermietung wären das über zehn Euro pro Quadratmeter. Das kann ich mir nicht vorstellen." Das sei die Obergrenze, so Breunig. Für viel weniger Geld sei das Projekt nicht umsetzbar. Da müsse man realistisch sein.