Lange galten Einkaufszentren als Besuchermagneten und Aushängeschilder großer Einkaufsstädte. Mittlerweile scheint es jedoch vielerorts zu kriseln. Leerstände, sinkende Besucherzahlen und der Onlinehandel machen Malls zunehmend zu schaffen. Auch in Schweinfurt steht vor allem die steigende Zahl an Leerständen in der Stadtgalerie immer wieder im Zentrum der Diskussion.
Das will Centermanagerin Songül Aksu ändern. Seit einem halben Jahr hat sie den Posten in der Stadtgalerie nun inne, war vorher unter anderem als Centermanagerin in Hamburg, Villingen-Schwenningen und Neu-Ulm tätig. Warum sie die Stadtgalerie weiterhin für zukunftsfähig hält und warum sich hier trotzdem einiges ändern muss.
Frage: Hallo Frau Aksu, die Zeiten für klassische Einkaufszentren scheinen gerade nicht leicht zu sein. Viele sind nicht mehr die Frequenzgaranten, die sie einmal waren. Spüren Sie das auch in der Stadtgalerie?
Songül Aksu: Geringe Frequenzen sind ein Trend, der seit Corona an vielen Standorten zu spüren ist – auch in Schweinfurt. In der Stadtgalerie haben wir uns von den richtig schweren Jahren, die wir hatten, der Coronazeit, aber auf jeden Fall erholt. Aktuell besuchen uns wieder mehr als 10.000 Menschen pro Tag, an starken Tagen über 16.000. Nichtsdestotrotz haben wir die Zahlen von 2019 noch nicht wieder erreicht. Da liegen wir aktuell circa 25 Prozent drunter. Aber die Tendenz geht in eine positive Richtung. Die Umsätze haben sich zum Beispiel schon deutlich besser erholt. Da gibt es einige Mieter, die ihre Zahlen aus 2019 wieder erreicht haben.
Sie haben in Ihrem beruflichen Leben ja schon einige Einkaufszentren gesehen – können Sie nachvollziehen, warum viele klassische Malls wie die Stadtgalerie Schweinfurt für nicht mehr zukunftsfähig halten?
Aksu: Nein, für Deutschland kann ich diese Aussage nicht nachvollziehen. Im nicht-europäischen Ausland mag das teilweise vielleicht anders aussehen, aber hier halte ich Malls für absolut zukunftsfähig, sonst wäre ich nicht in dieser Branche und würde diesen Job nicht mit so viel Leidenschaft ausführen. Einkaufszentren sind Begegnungsstätten, Arbeitsplätze, Marktplätze. Wir müssen sie jetzt nur weiterentwickeln und so zukunftsfähig gestalten. Denn Fakt ist: Einkaufszentren müssen sich den aktuellen Marktveränderungen anpassen, aber genau das ist ja auch ihre Stärke. Aber das ist ein Prozess und der nimmt einiges an Zeit in Anspruch.
Wie könnten solche Veränderungen aussehen?
Aksu: Handel ist Wandel, ist hier der Überbegriff, den man immer hört – und der stimmt. Einkaufszentren sind flexible Immobilien. Man hat die Möglichkeit von Flächenänderungen und -anpassungen, zu vergrößern, verkleinern, zusammenzulegen, was man an einzelnen Standorten draußen so nicht hat, und so immer wieder neue Angebote zu integrieren.
Trotzdem stehen aktuell 28 der 100 Mietflächen der Stadtgalerie leer. Woran liegt das?
Aksu: In der Einzelhandelslandschaft haben wir momentan allgemein die Situation, dass das Bild auf der einen Seite geprägt ist von Insolvenzen, auslaufenden Mietverträgen und Händlern, die Probleme haben – nicht nur in Malls, auch in den Innenstädten. Das sind letztlich oft strategische Entscheidungen, den Standort zu verlassen. Viele inhabergeführte Shops finden zum Beispiel keinen Nachwuchs; die Palette der Herausforderungen für einige Händler ist groß.
Auf der anderen Seite gibt es aber auch eine ganze Reihe von Handelskonzepten, die sehr gut funktionieren und sehr gute Umsatzzahlen erreichen, das kommt in der Betrachtung leider oft zu kurz. Das ist auch kein rein Schweinfurter- oder Stadtgalerie-Thema. Das ist auch nicht branchenabhängig, eher konzeptabhängig. Die Stadtgalerie ist von dieser Entwicklung sichtbar betroffen, deswegen ist entsprechend Handlungsbedarf da.
Was unternehmen Sie gegen die hohe Leerstandsquote?
Aksu: Wir sind definitiv in der Nachvermietung, machen aktiv Neuansprachen und sprechen mit Interessenten, die den Standort prüfen. Außerdem wollen wir jetzt genau an diesen Stellen ansetzen, die Leerstände prüfen, perspektivisch einige Flächen umnutzen und dafür ein Gesamtkonzept erstellen. Das läuft alles parallel. Eine wichtige Rolle in diesem Nutzungsänderungskonzept spielt zum Beispiel die ehemalige Tegut-Fläche. Für die gibt es ganz konkret einen Mietinteressenten, der kein Lebensmittler ist.
Sie sprechen von der Umnutzung von Flächen – welche neuen Nutzungen könnten Sie sich in der Stadtgalerie vorstellen?
Aksu: Einzelne Maßnahmen kann ich leider noch nicht nennen. Wir sind aber an Ideen und Konzepten dran. Das heißt, wir schauen: Wo bei uns im Center funktioniert der Einzelhandel noch und wo können wir uns etwas anderes besser vorstellen? Und dort wollen wir dann vermehrt sogenannte "Non-Retail-Bausteine" aufnehmen, also alles außerhalb des Handels. Das können Dienstleistungen sein, Medical, Entertainment. Ich selbst komme aus Immobilien, in denen es Arztpraxen gab, ein Casino, Physiotherapie. Also Mischnutzung von Anfang an.
Heißt das, die Stadtgalerie bewegt sich weg vom Einzelhandel?
Aksu: Ich spreche hier von zusätzlicher Nutzung. Das ist mir ganz wichtig: Im Kern bleiben wir ein Einkaufszentrum. Der Retail-Anteil wird also weiterhin der dominierende Part sein.
An vielen Standorten werden mittlerweile auch Wohnungen in Malls integriert. Ist das auch in Schweinfurt denkbar?
Aksu: Wir prüfen gerade alle Möglichkeiten, aber Wohnungen sind erst einmal nicht in der Diskussion. Wir sind im Austausch mit diversen Schnittstellen, und die Stadt ist darüber informiert, dass wir diese Ausarbeitung machen. Da gab es auch schon Vorgespräche, in denen Möglichkeiten besprochen wurden. Wenn das Konzept steht, werden wir aber noch einmal an die Behörden ran treten, an die Stadträte, die Kundschaft und schauen, ob man das so an der Stelle auch umsetzen kann. Es funktioniert nicht, wenn nur einer das möchte.
Mit der Schließung der Galeria-Filiale fällt künftig ein Orientierungspunkt weg, der für viele als wichtige Verbindung zwischen Innenstadt und Stadtgalerie gilt. Wie sehen Sie das?
Aksu: Ich sehe das sogar als Chance für die Innenstadt und die Stadtgalerie. Gemeinsam können wir das Sortiment weiterhin darstellen. Vielleicht nicht 1:1, aber darum geht es auch gar nicht. Wir reden immer über Leerstände – ja, die haben wir, das ist Fakt. Aber warum erwähnen wir nicht, was Schweinfurt noch alles hat? Und wir haben einiges. Es ist wichtig, dass wir jetzt nach vorne schauen und nicht nach hinten. Lasst uns mit dem, was wir haben, wirken. Wir – und damit meine ich die Innenstadt und die Stadtgalerie gemeinsam – haben diese Strahlkraft. Aber wie gesagt, zusammen, nicht alleine.