Die Bauzinsen steigen an, die Baupreise ebenso. Im Gegenzug müssten eigentlich die Immobilienpreise auf dem Markt sinken. Tun sie aber nicht, wie Vertreter der Sparkasse Schweinfurt-Haßberge und des Landesbausparkasse Bayern (LBS) bei einem Pressegespräch bilanzierten. Allenfalls Preisspitzen der vergangenen Jahre dürften zurückgehen. Dies liegt demnach an dem nach wie vor hohen Bedarf an Wohnraum, der, so die Immobilienexperten, auch künftig nicht nachlassen wird. Was Häuslebauer und Wohnungskäufer jetzt wissen müssen.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?
Im ersten Halbjahr 2023 sind sie bayernweit zwar um sechs bis sieben Prozent gefallen, wie der stellvertretende LBS-Vorstandschef Gerhard Grebler sagt, aber die Immobilienpreise befinden sich weiter auf hohem Niveau. Die hiesige Sparkasse, die sich als regionaler Marktführer in diesem Segment versteht, hat beispielsweise in den Landkreisen Schweinfurt und Haßberge in den vergangenen fünf Jahren ein Wachstum von 23 Prozent ausgemacht; das Gesamtvolumen aller Transaktionen lag dort 2022 bei 366 Millionen Euro.
Sparkassen-Vorsitzender Peter Schleich geht davon aus, dass sich die Preise nun stabilisieren. Eine dauerhafte Senkung erwartet er nicht, auch weil Prognosen eine weitgehend stabile Bevölkerungsentwicklung erwarten lassen und die Zahl der Neubauten dem Bedarf hinterherhinke. Die Sparkasse erwartet aber einen kurzfristigen Nachfragerückgang: "In diesem Jahr ist eine Delle im Immobiliengeschäft zu erwarten", sagt Schleich-Vertreter Roberto Nernosi.
Was kosten gebrauchte Wohnhäuser in der Region?
Die Preisunterschiede richten sich sehr stark nach der Lage. In den Landkreisen Schweinfurt und Haßberge reicht die Spanne für ein Einfamilienhaus zwischen 200.000 und 600.000 Euro; der Durchschnitt liegt bei 325.000 und 400.000 Euro. In der Stadt Schweinfurt ist das Preisniveau höher und bewegt sich zwischen 350.000 und 750.000 Euro. Bei Reihenhäusern reicht die Spanne von 175.000 (Haßberge) bis 550.000 Euro (Stadt Schweinfurt). Wie LBS-Vertreter Grebler sagt, orientierten sich Immobilieninteressenten derzeit nicht nur an Zinshöhe und Lage, sondern auch an der Frage, welche energetischen Sanierungen zusätzlich geplant werden müssen. Immerhin seien in Bayern 65 Prozent aller Wohngebäude noch nicht auf dem modernsten Stand. Mit der Zinssteigerung hat die Sparkasse allerdings keine signifikanten Preisverschiebungen innerhalb der Region wahrgenommen.
Was kostet eine Eigentumswohnung?
Für Neubauten in der Stadt Schweinfurt müssen zwischen 3900 und 4800 Euro pro Quadratmeter veranschlagt werden. In den Landkreisen liegt der Preis zwischen 3600 und 4300 Euro. Gebrauchte Wohnungen sind deutlich günstiger und beispielsweise in der Stadt ab 2250 Euro pro Quadratmeter zu haben, in den Haßbergen ab 1600 Euro (Ausnahme Haßfurt und Maintal: Dort sind die Preise in allen Sparten höher als im Restlandkreis).
Was kostet Bauland in der Region?
Auch hier ist die Lage ein wesentlicher Preisfaktor. In der Stadt Schweinfurt, wo Bauplätze ohnehin dünn gesät sind, weist der Marktspiegel des Geldinstituts Preise zwischen 190 und 470 Euro je Quadratmeter aus. In den beiden Nachbarlandkreisen bewegen sie sich in der Regel zwischen 70 und 250 Euro; es sind aber auch Flächen für 50 Euro zu haben.
Wie kann sich eine Durchschnittsfamilie ein Eigenheim leisten?
Die raschen Veränderungen bei den Baupreisen und im Zinsniveau, das das Geldinstitut im Langfristvergleich aber als durchschnittlich bewertet, würden potentiellen Kunden zu schaffen machen, sagt der stellvertretende Vorstandsvorsitzende Nernosi. Ein Beispiel: Wer 2022 seine Finanzierung abgeschlossen hat bei vier Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung, müsse bei der gleichen Bau- oder Kaufsumme die doppelte Belastung aufbringen als im Jahr davor, als die Bauzinsen bei einem Prozent lagen. Nernosi verweist daher auch auf öffentliche Förderprogramme und Sonderfinanzierungskonditionen. Sparkassen-Chef Schleich geht davon aus, das man sich ein Eigenheim weiterhin wird leisten können. Derzeit müsse man sein Anforderungsniveau überprüfen: Land statt Stadt? Gebrauchtes Haus statt Neubau? Und es hängt auch mit der Lebenssituation zusammen, wie Nernosi erläutert: Menschen im höheren Alter neigten zum Verkauf des Hauses auf dem Land zugunsten einer städtischen Wohnung, während es junge Familien nach draußen ziehe. Gerhard Grebler (LBS) macht bei Kunden einen gesteigerten, persönlichen Beratungsbedarf aus.
Warum erlebt das Bausparen eine Renaissance?
Die LBS hat mit 8,95 Milliarden Euro im vergangenen Jahr eine Bausparsumme neu akquiriert wie noch nie in ihrer Geschichte. Bauwillige, so Sparkassen-Vize Nernosi, hätten angesichts der gestiegenen Zinsen erkannt, dass man die Baufinanzierung mit diesem Mittel stabilisieren könne. Es gebe die Möglichkeit, Eigenkapital zu bilden und sich gleichzeitig günstige Kreditkonditionen zu sichern. Zinsen können während der Laufzeit nicht steigen, aber auch nicht sinken. Laut Portal der FMH-Finanzberatung liegen die Darlehenszinsen bei Bausparverträgen derzeit zwischen 0,95 und 3,85 Prozent. Einzukalkulieren ist auch eine Abschlussgebühr über die gesamte Bausparsumme von in der Regeln 1,6 Prozent.