Viele Menschen sehen in der Immobilienverrentung eine Möglichkeit, ihre finanzielle Situation im Alter zu verbessern. Doch hinter den verlockenden Angeboten von Banken oder Immobiliengesellschaften verbergen sich oft hohe Kosten. Viele Anbieter seien unseriös, warnt Susanne Götz von der Verbraucherzentrale Bayern.
Welche Chancen und welche Risiken stecken hinter dem Konzept? Was muss man über Teilverkäufe oder Rückvermietung der Immobilie wissen? Im Interview erklärt die Rechtsexpertin, worauf man achten sollte.
Seine Immobilie für eine Rente zu nutzen: Was ist Immobilienverrentung? Was steckt dahinter?
Susanne Götz: Immobilienverrentung bezeichnet verschiedene Möglichkeiten, den Wert einer abbezahlten Immobilie zu nutzen und gleichzeitig weiterhin darin wohnen zu bleiben. Mittlerweile gibt es dafür viele, ganz unterschiedlich ausgestaltete Angebote.
Woher kommt die Idee der Immobilienrente?
Götz: Die Idee stammt aus den USA. Viele Menschen dort besitzen teure Immobilien, haben jedoch nur eine geringe Rente. Auch in Deutschland lebt die Mehrheit der Menschen über 60 Jahren in den eigenen vier Wänden, aber über die Hälfte muss mit weniger als 2000 Euro im Monat auskommen. Die Menschen möchten ihren Ruhestand genießen und noch etwas vom Leben haben, jedoch fehlt ihnen das nötige Geld.
Warum verkaufen die Leute ihr Haus oder ihre Wohnung nicht einfach?
Götz: Ja, das wäre die vernünftigste Lösung, die wir den Verbrauchern schon seit Jahren empfehlen. Aber die emotionale Bindung der Menschen an ihre Immobilien ist oft viel stärker, als man denkt. Wenn man sein eigenes Haus hat, in dem die Kinder aufgewachsen sind, und man mit den Nachbarn befreundet ist, fällt es unglaublich schwer, diesen Schritt zu gehen. Viele schaffen es nicht. Außerdem empfinden viele den Umzug in eine kleinere Wohnung im selben Ort als sozialen Abstieg.
Immer mehr Banken bieten einen so genannten Teilverkauf an. Was ist das?
Götz: Das Modell funktioniert so: Statt die Immobilie zu 100 Prozent zu verkaufen, werden maximal 50 Prozent verkauft. Angenommen, mir gehört eine Wohnung im Wert von 400.000 Euro. Wenn ich die Hälfte davon verkaufe, erhalte ich sofort 200.000 Euro von meinem Verkaufspartner. Das mag zunächst vielversprechend klingen, aber das Modell birgt viele Probleme und unklare Kosten. Eigentümer sollten einen solchen Schritt nicht voreilig gehen.
Warum? Welche Tücken stecken hinter einem Teilverkauf?
Götz: Der Teilverkauf wird von den Anbietern - Banken oder Immobiliengesellschaften - intensiv beworben, da er für sie ein sehr profitables Geschäft darstellt. Bei einem Teilverkauf einer Immobilie fallen neben einer monatlichen Nutzungsgebühr auch alle Instandhaltungskosten auf den Verkäufer. Die monatliche Nutzungsgebühr beträgt in der Regel mindestens 7 Prozent des Kaufpreises. In unserem Beispiel würde dies zu einer monatlichen Belastung von etwa 1166 Euro führen, was einem jährlichen Betrag von 14.000 Euro entspricht. Nach rund 14 Jahren hätte der Verkäufer im Grunde genommen den gesamten erhaltenen Betrag zurückgezahlt.
Auf was muss man bei einem Teilverkauf-Vertrag also achten?
Götz: Bevor Sie Vertragsangebote unterzeichnen oder zum Notar bringen, ist es wichtig, diese gründlich zu prüfen. In der Praxis werden die Verträge oft nur schnell vorgelesen. Wenn Sie etwas nicht verstehen, fragen Sie bitte nach oder überlegen Sie, vom Kauf zurückzutreten. Es geht oft um Themen wie Instandhaltung, Reparaturen und andere Kosten wie die Grundsteuer. Manchmal enthalten die Verträge eine Klausel, die den Rückkauf des Eigentums zu einem späteren Zeitpunkt ermöglicht. In diesem Fall entstehen zusätzliche Kosten.
Wie sieht das Modell der Rückvermietung aus und auf was soll man da achten?
Götz: Bei der Rückvermietung verkaufe ich meine Wohnung an einen Kapitalanleger, der sie anschließend an mich vermietet. Dafür schließe ich einen Mietvertrag ab. Wichtig ist, dass er auch die Mietentwicklung festlegt und ich Klarheit über die zukünftige Miete habe, die auf mich zukommt. Und auch wichtig: ein Wohnrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dadurch wird sichergestellt, dass der Käufer die Wohnung nicht einfach an einen Dritten weiterverkaufen kann, der dann Eigenbedarf anmelden könnte.
Was raten Sie Menschen, die eine Rückvermietung in Erwägung ziehen?
Götz: Es ist ratsam, die Vertragspartner gründlich zu prüfen. Wenn man einen klassischen Investor, wie Banken oder Versicherungen findet, kann dies für beide Seiten vorteilhaft sein. Der Investor kann sicher sein, dass der Verkäufer die Immobilie gut pflegt und sie wie ein Eigentümer bewohnt. Dies ist auch von Vorteil, wenn die Immobilie später vermietet werden soll. Wenn also zwei geeignete Partner gefunden werden, kann dies ein erfolgreiches Modell sein, das einem Teilverkauf überlegen ist.
Welche Alternativen gibt es zur Immobilien-Verrentung?
Götz: Einige Banken bieten spezielle Kredite für ältere Menschen an. Bei diesen Krediten entfällt die monatliche Tilgung und sie müssen zu Lebzeiten nicht zurückgezahlt werden. Stattdessen sind die Erben dafür verantwortlich, den Kredit zu begleichen. Als Sicherheit dient dabei die Immobilie. Es gibt viele gute Angebote. Wenn man die Kosten im Vergleich zu einem Teilverkauf betrachtet und die monatliche Belastung berücksichtigt, ist ein Kredit optimal.
Beratungsangebot der VerbraucherzentraleWie funktionieren die Modelle der Immobilienverrentung? Welche Risiken und Nachteile sind zu beachten? Mit einer neuen Rechtsberatung klärt die Verbraucherzentrale Bayern Verbraucherinnen und Verbraucher umfassend auf und unterstützt sie bei einer durchdachten Entscheidung. Auch Vertragsangebote werden individuell besprochen und geprüft. Die Beratung findet persönlich in München, Nürnberg und Augsburg statt. Oder bayernweit per Video und Telefon. Termine können online oder telefonisch unter (089) 55 27 94 131 vereinbart werden. Infos: www.verbraucherzentrale-bayern.declk