Am Hubland wird noch gebaut. Insgesamt 2500 neue Wohnungen entstehen im neuen Würzburger Stadtteil. Die letzten Baugrundstücke für Einfamilienhäuser verkauft die Stadt dort gerade. Wo ist dann in der Stadt noch Platz für neue Häuser? Und wieviel neue Wohnungen braucht Würzburg überhaupt noch? Stadtbaureferent Benjamin Schneider (49) gibt Antworten.
Frage: Die Darlehenszinsen sind gestiegen, Baukosten sind noch immer hoch und der Wohnungsbau stockt. Bekommt die Stadt Baugrundstücke noch los?
Benjamin Schneider: Die allermeisten Grundstücke hatten wir beispielsweise am Hubland schon vermarktet, bevor Anfang des Jahres die Zinsen gestiegen sind. Aktuell verkaufen wir dort noch einzelne Grundstücke, zum Beispiel für Einfamilienhäuser, dafür gibt es auch nach wie vor Interessenten. Allerdings dauert es im Moment etwas länger, bis die Erwerber – auch bei größeren Projekten – mit dem Bauen anfangen.
Stellen Sie aufgrund des stockenden Baus Pläne für neue Baugebiete zurück?
Schneider: Nein. Diese werden ja langfristig entwickelt. Bis neue Baugebiete vermarktungsreif sind, haben wir vermutlich eine andere Situation. Allerdings planen wir, unabhängig von den Preisen, langfristig etwas weniger neuen Wohnraum.
Die Wohnungsnot ist aber bundesweit Thema. Ist das in Würzburg anders?
Schneider: Wir haben vor allem durch die Entwicklung des neuen Stadtteils Hubland in den vergangenen Jahren viel Wohnraum geschaffen. Bis 2022 jährlich 550 neue Wohneinheiten. Jetzt nehmen wir das Tempo etwas raus. Derzeit ist unser Ziel, für 350 neue Wohnungen im Jahr Baurecht zu schaffen. Denn Würzburg wird zwar weiterwachsen, aber wohl etwas langsamer.
Woher weiß man das?
Schneider: Unsere Fachabteilung Statistik schaut auf die allgemeine Bevölkerungsprognose und auf spezifische Entwicklungen. Wie zum Beispiel durch geplante Erweiterungen der Universität die Bevölkerung zunimmt. So wurde errechnet, dass Würzburg von aktuell knapp 130.000 Einwohnern auf rund 135.000 bis 2035 wächst. Neben der Quantität geht es aber auch darum, welche Wohnungen gebraucht werden.
Vor allem solche mit günstigen Mieten?
Schneider: Durch die in Würzburg festgelegte Quote von 30 Prozent sozial geförderten Wohnraums, die bei größeren Projekten vorgeschrieben ist, wird das Angebot an günstigeren Mietswohnungen unterstützt. Aktuell fehlen aber auch vor allem stadtnahe Wohnungen für Familien. Denn diese wurden in den vergangenen Jahren wenig gebaut, weil durch die hohen Baukosten kleine Wohnungen besser zu vermarkten sind. Vorhandene größere Wohneinheiten werden außerdem häufiger als WGs vermietet, weil das mehr Rendite bringt. Wir wirken deshalb auf private Investoren ein, trotzdem auch Drei- und Vier-Zimmer-Wohnungen zu bauen. Auch seniorengerechte Wohnungen mit guter Nahversorgung fehlen. An Wohnungen für Studierende ist dagegen in jüngster Zeit einiges entstanden.
Wo gibt es in neben dem Hubland weitere Baugebiete?
Schneider: An der Waidmannssteige in Lengfeld haben wir 30 Grundstücke für Einfamilienhäuser in der Vermarktung und weiter oben werden neben dem Gewerbegebiet an der B19 weitere 65 und zusätzliche für Mehrfamilienhäuser folgen. Als nächstes steht der Auslegungsbeschluss zum Baugebiet Carl-Orff-Straße an, wo in Lengfeld weitere circa 260 Wohneinheiten geplant sind.
Im Flächennutzungsplan gibt es ein großes Baufeld an den Herrieden gegenüber vom Stadion des SV Heidingsfeld und bei einer Stadtteilbegehung der CSU wurde im Sommer über die Erweiterung "Rottenbauer Süd" gesprochen. Werden diese Flächen als nächstes entwickelt?
Schneider: Das sind tatsächlich die beiden einzigen größeren Optionen im Stadtgebiet, deren Erschließung in den nächsten zehn Jahren möglich wäre. Nachteil von beiden wäre, dass man dort freie Flächen versiegeln würde. Vorteil ist, dass beide erschließbar wären, ohne bestehende Quartiere mit mehr Verkehr zu belasten.
Ist das an anderen Stellen ein Problem?
Schneider: Ja. Sowohl bei geplanten Nachverdichtungen wie dem Bauprojekt der Stadtbau in der Lindleinsmühle mit 44 Sozialwohnungen und einer Kita oder dem neuen Baugebiet in der Carl-Orff-Straße in Lengfeld ist der Verkehr häufig das größte Problem. Die Menschen in den angrenzenden Quartieren haben Sorge, dass ihre Wohnqualität durch mehr Autos sinkt.
Diese Sorgen gibt es auch in der Äußeren Pleich hinter dem Röntgenring, wo drei, teils große Nachverdichtungen geplant sind. Verträgt das Quartier soviel zusätzlichen Verkehr?
Schneider: Wir haben vier Verkehrsknoten in der Äußeren Pleich untersucht. Die können durchaus noch Verkehr aufnehmen. Frankenhalle, Post-Areal und E.ON-Gelände kommen ja nicht gleichzeitig, sondern werden aufeinander abgestimmt entwickelt. In dem jetzt begonnenen Bauleitverfahren für 230 Wohnungen und Büros auf dem E.ON-Gelände muss durch ein Gutachten nachgewiesen werden, dass der Verkehr funktioniert. Das gleiche würde beim Bauleitverfahren für das Post-Areal passieren.
Das hat 2015 die Bismarckquartier GmbH, ein Unternehmen der Beethovengruppe, gekauft, um ein großes Büro-, Hotel- und Wohnquartier zu errichten. Wie weit sind die Pläne dort und an der Frankenhalle?
Schneider: Beim Bismarckquartier sind wir mit dem Investor im Gespräch, am Bebauungsplan wird momentan aber noch nicht gearbeitet. Die Baugenehmigung für zwei Häuser mit 70 Wohneinheiten auf dem Gelände der abgerissenen Nebengebäude der Frankenhalle wurde im Januar erteilt. Ich erwarte, dass es dort bald los geht. Allerdings ist der Wohnungsbau im Moment eben nicht so einfach. Zuerst soll das rückwärtige Wohnbaugrundstück bebaut und danach die Frankenhalle saniert werden.
Auch die Faulenberg-Kaserne ist eine Möglichkeit zur Nachverdichtung. Vor einem Jahr hat der Stadtrat beschlossen, das ehemalige Militärgelände dem Bund abzukaufen. Die Bestandsgebäude sollen gewerblich genutzt und weitere gewerbliche, soziale und kulturelle Einrichtungen und etwas Wohnbebauung neu entstehen. Wann denn?
Schneider: Im Sommer haben wir unsere Verhandlungen mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben abgeschlossen. Im nächsten Jahr soll der Stadtrat entscheiden, ob wir kaufen oder nicht. Ein Knackpunkt sind die Altlasten. Die Fläche wurde ja über Jahrzehnte extrem belastet und wir klären noch durch hydrogeologische Untersuchungen, ob und wie die beseitigt werden müssen.