Eine Zwangsversteigerung ist oft die letzte Konsequenz, wenn finanzielle Verpflichtungen nicht mehr erfüllt werden können oder Eigentümer sich uneinig sind. Doch wie läuft eine solche Versteigerung ab, wer kann daran teilnehmen, und was ist der sogenannte Verkehrswert einer Immobilie? Antworten auf diese und weitere Fragen im Überblick:
Warum kommen Immobilien bei einer Vollstreckungsversteigerung unter den Hammer?
Für Zwangsversteigerungen gibt es verschiedene Gründe. Die Vollstreckungsversteigerung findet satt, um Forderungen von Gläubigern zu begleichen. Gläubiger können diese bei einem Amtsgericht beantragen, wenn Schuldnerinnen und Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen sind. Steigende Kosten für laufende Kredite, der Verlust eines Arbeitsplatzes oder eine Krankheit – das sind dem Amtsgericht Würzburg zufolge gängige Gründe für Überschuldung.
Werden Häuser und Wohnungen nur bei Überschuldung versteigert?
Nein. Die sogenannte Teilungsversteigerung dient dazu, gemeinschaftliches Eigentum aufzulösen. Sie wird häufig eingesetzt, wenn mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie sind und sich nicht darüber einig werden können, wie das Eigentum aufgeteilt oder genutzt werden soll. Das kann beispielsweise bei Erbengemeinschaften oder bei Eheleuten nach einer Scheidung der Fall sein.
Kann das Gericht eine Besichtigung des Versteigerungsobjekts vermitteln?
Informationen zu den Immobilien und Termine für deren Versteigerung werden vom zuständigen Amtsgericht im Justizportal des Bundes und der Länder im Internet unter www.zvg-portal.de veröffentlicht. Die Termine werden auch an Gerichtstafeln ausgehängt.
Einsicht in Teile der Versteigerungsakte und in einen Grundbuchauszug sind (in der Regel nach Terminvereinbarung) bei Amtsgerichten möglich. Besichtigungen des Versteigerungsobjekts können Gerichte nicht vermitteln. Die Behörde gibt jedoch ein Gutachten in Auftrag, das auch Interessentinnen und Interessenten einsehen könne, um sich vor der Versteigerung einen Eindruck von der Immobilie machen zu können. Dem Amtsgericht Würzburg zufolge ist der Besitzer jedoch nicht dazu gezwungen, dem Gutachter Zutritt zu der Immobilie zu gewähren.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie und wer legt ihn fest?
Der Verkehrswert wird in der Regel von einem Gutachter ermittelt und vom Amtsgericht veröffentlicht: Es ist geschätzt der Preis, den die betreffende Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen erzielen könnte. Dabei wird auch die Lage des Grundstücks berücksichtigt. Was tatsächlich dann gezahlt wird, hängt vom höchsten Gebot bei der Zwangsversteigerung ab.
Wer kann an der Versteigerung teilnehmen?
Zwangsversteigerungen finden in öffentlichen Sitzungen statt, die von Rechtspflegerinnen und Rechtspflegern geleitet werden. An diesen öffentlichen Sitzungen darf jeder teilnehmen, wie das Amtsgericht Schweinfurt mitteilt. Wer ein Gebot abgeben will, muss sich durch einen gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen. In der Regel wird für ein Gebot zudem eine sogenannte Bietsicherheit verlangt. Diese beträgt zehn Prozent des veröffentlichten Verkehrswerts und muss bei Abgabe des Gebotes nachgewiesen werden – zum Beispiel durch eine vorherige Überweisung an das zuständige Gericht oder eine Bankbürgschaft. Bargeld wird dem Amtsgericht Schweinfurt zufolge nicht als Bietsicherheit akzeptiert. Detaillierte Informationen zum finden Bietinteressenten im Internet unter zvg-portal.de.
Wie und wann können Gebote abgegeben werden?
Nachdem bei dem Versteigerungstermin einige Formalitäten verlesen werden, beginnt die Bietzeit. Mindestens 30 Minuten haben Interessenten die Gelegenheit, ihre Gebote abzugeben. Der Rechtspfleger nennt das aktuell höchste Gebot. Jeder Interessent kann beliebig viele Gebote abgeben, um den aktuellen Höchstbietenden zu überbieten. Erst wenn alle anderen Interessenten ausgestiegen sind, endet die Versteigerung. Eine maximale Höchstdauer gibt es nicht.
Welche zusätzlichen Kosten entstehen für den Ersteher neben dem Gebot?
Neben dem Gebot sind von dem Höchstbietenden die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlags, sowie für seine Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dem Amtsgericht Würzburg zufolge sind die Gerichtskosten ungefähr mit den Kosten vergleichbar, die bei einem Notar beim Kauf einer Immobilie anfallen.
Unter welchen Bedingungen kann der Zuschlag verweigert werden?
Nicht immer wird der Meistbietende auch der neue Eigentümer der Immobilie. Zum Schutz des Eigentümers gibt gesetzliche Regelungen, dass Häuser und Wohnungen nicht verschleudert werden. Bei einem Meistgebot von weniger als der Hälfte des Verkehrswertes ist das Amtsgericht gesetzlich gezwungen, den Zuschlag in einem ersten Versteigerungstermin zu versagen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Gläubiger auch dann den Zuschlag verhindern, wenn das Meistgebot zwischen 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts liegt.
Was passiert mit Immobilien, die nicht versteigert werden konnten?
Gibt es keine Gebote oder wird das Mindestgebot nicht erreicht, können die Besitzer oder die Gläubiger beim Amtsgericht eine erneute Versteigerung beantragen. Verläuft auch die zweite Versteigerung nicht erfolgreich, wird das Verfahren beendet. Die Beteiligten können das Haus oder die Wohnung anderweitig auf dem Immobilienmarkt anbieten, bis sich ein Käufer findet.