Trotz regional stark gestiegener Preise ist der Immobilienmarkt in Bayern nicht überhitzt. Dies ist das Ergebnis des ersten von einem obersten Gutachterausschuss erstellten staatlichen Immobilienmarktberichts für Bayern, der nun in München vorgestellt wurde. Für den Bericht wurden rund 400 000 Daten über Immobilientransaktionen in ganz Bayern ausgewertet.
Zwar seien die Immobilienpreise etwa im Großraum München in den letzten 15 Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen, sagte der für den Wohnungsbau zuständige Innenminister Joachim Herrmann (CSU): „Doch Bayern ist nicht München.“ Selbst in den dynamischen Regionen Bayerns liege die langfristige Wertsteigerung von Immobilien im Schnitt nur bei rund drei Prozent pro Jahr: „Wir sehen deshalb keine Blase in dem Sinne, dass in Kürze die Preise zusammenfallen.“
Oberbayern mit knapp 30 Prozent Preissteigerung
Wenig überraschend ist die Preisentwicklung in den Regionen Bayerns sehr unterschiedlich: So ist etwa der mittlere Preis für ein gebrauchtes Reihenhaus in Oberbayern von 2012 bis 2015 um stolze 28,8 Prozent gestiegen – von 330 000 auf 425 000 Euro.
Auch in Franken gab es einen Anstieg – wenn auch auf niedrigerem Niveau: In Oberfranken etwa um 19,2 Prozent von 130 000 auf 155 000 Euro. Und in Unterfranken um 10,3 Prozent von 195 000 auf 215 000 Euro. Während im Bayernschnitt in diesem Segment die Preise um gut ein Fünftel stiegen, wurden gebrauchte Reihenhäuser in einigen Landkreisen Frankens jedoch sogar billiger – im Landkreis Lichtenfels etwa um 4,8 Prozent oder im Landkreis Miltenberg um 10,3 Prozent.
Wie extrem die regionalen Preisunterschiede sind, lässt sich etwa an den Verkaufspreisen für ein durchschnittliches Einfamilienhaus erkennen: In München liegt das mittlere Preisniveau hier bei stolzen 1,22 Millionen Euro. In Würzburg kostet ein vergleichbares Objekt 390 000 Euro, im Landkreis Rhön-Grabfeld 145 000 Euro und im oberfränkischen Landkreis Kronach nur 85 000 Euro. Während aber bayernweit die Eigenheime seit 2012 um rund ein Viertel teurer wurden, sanken die Preise für Einfamilienhäuser in Unterfranken gar um 8,6 Prozent.
Haßberge günstiger, Würzburg und Schweinfurt teurer
Einen klaren Zusammenhang zwischen Bevölkerungsrückgang und der Preisentwicklung gibt es aber nach den Daten der Experten nicht: Während etwa im Landkreis Haßberge seit 2011 die Preise zum Beispiel für eine Eigentumswohnung mit der Einwohnerzahl schrumpften, stiegen hier etwa in der Stadt Würzburg, der Stadt Schweinfurt oder im oberfränkischen Landkreis Lichtenfels trotz sinkender Bevölkerungszahlen sogar die Preise.
Die Experten führen dies zum einen auf eine Flucht in die vermeintlich sichere Kapitalanlage Wohnimmobilie zurück. Teilweise sei aber auch mangels Neubautätigkeit das Angebot noch stärker zurückgegangen als die Nachfrage – was zu steigenden Preisen führt.
In ganz Bayern wurde seit 2011 rund 14,5 Prozent weniger Wohnfläche verkauft, damit aber gut 13 Prozent mehr Umsatz gemacht – im Jahr 2014 stolze 36 Milliarden Euro. Davon entfielen alleine 10,5 Milliarden Euro auf die Stadt München – im Vergleich zu rund 1,4 Milliarden Euro in Oberfranken und gut 1,6 Milliarden Euro in Unterfranken. Pro Einwohner wurde in Oberbayern mehr als viereinhalb Mal so viel Geld mit Immobilien umgesetzt als in Unterfranken (4667 zu 1083 Euro).
Bauminister Herrmann: "Wohnungsbau ist rentabel"
Bauminister Herrmann warb in allen Landesteilen für deutlich mehr private Investitionen in Wohnraum: „Wohnungsbau in Bayern ist rentabel, das Geld dafür ist nicht in den Sand gesetzt.“ Auch der Freistaat will sich stärker engagieren: Mit einem Förderprogramm über 2,6 Milliarden Euro sollen rund 28 000 staatlich geförderte Wohnungen entstehen. Der Staat alleine könne den Wohnungsmangel aber nicht beheben, stellte Herrmann klar: Hier seien vor allem Private, Kommunen, aber auch die Kirchen als Bauherren gefragt.